ที่จริงในวันที่เขียนนี้ก็เกินหกเดือนมาหลายเดือนแล้ว แต่ก็สรุปหกเดือนแรกให้ดูกันก่อน เหมาะสำหรับคนที่กำลังลังเลจะตัดสินใจทำ airbnb หรือว่าทำไปแล้วแต่ผลประกอบการไม่เป็นไปตามที่คิด ก็ลองมาดูกันว่าที่ผมเรียนรู้ลองผิดลองถูกมาอาจจะมีอะไรที่ท่านอาจนำไปปรับใช้ได้
– เริ่มจากมีทาวเฮ้าส์เก่าซื้อไว้ทำออฟฟิศ ตอนหลังออฟฟิศย้ายออกไปอยู่นิมมานบ้านก็เลยว่าง และบ้านก็ทรุดโทรม (เป็นบ้านเก่า) ถ้าจะรีโนเวททั้งทีก็จะต้องเสียเงินเยอะ
– ไหนๆก็จะต้องเสียเงินทำใหม่เยอะแล้ว ถ้าปล่อยให้เช่ารายเดือนก็คงอีกนานกว่าจะคุ้มทุนและบ้านก็คงจะโทรมไปอีก ก็เลยคิดหาทางปล่อยเช่ารายวันแทน
– จากที่จะรีโนเวทแค่พอประมาณ พอจะปล่อยเช่ารายวันก็เลยต้องรีโนเวทใหญ่ให้ดีๆไปเลย คุณภาพการออกแบบ การบริการต้องได้มาตรฐานโรงแรม งบในการรีโนเวทถูกใช้ไปมากกว่า 50% ของราคาบ้าน (ยังไม่รวมเฟอร์นิเจอร์บางส่วนที่ยกจากบ้านเราเองไปอีก)
– ทำบ้านเสร็จแล้ว ก็ต้องมาลุ้นลูกค้ารายแรก เนื่องจากไม่มีประสบการณ์มาก่อนเลย ถือว่าเป็นความเสี่ยงที่มากพอสมควร แต่แผนสำรองที่คิดไว้คือ ถ้ารายวันไม่เวิร์ค เราก็ยังเอามาปล่อยรายเดือนได้ โดยเลือกทำสิ่งที่ยาก คือการปล่อยเช่ารายวันก่อน
ปัญหาคือ ทำอย่างไรให้คนมาดูบ้านของเรา ท่ามกลางคู่แข่งที่มากมายมหาศาลและพร้อมจะตัดราคากันอย่างดุเดือด
หกเดือนแรก
ผลประกอบการ
– ดี ดีมาก ดีเกินความคาดหมาย ได้ลูกค้าตั้งแต่เดือนแรกที่เปิดคือเดือน July 2017 โดยลูกค้ากลุ่มแรกเป็นวัยรุ่นชาวฮ่องกง มากันหกคน ตื่นเต้นรอต้อนรับด้วยตัวเอง พาไปซื้อข้าวน้ำ บริการด้วยหัวใจสุดฝีมือ ได้รับคำชมและเขียนรีวิวให้ดีมาก
– รายได้ ดีถึงดีมาก จากการขายเป็นรายวัน ทำให้มีรายได้ดีกว่ารายเดือนค่อนข้างมาก ทั้งกระแสเงินหมุนเวียนก็ดีกว่า เพราะ airbnb จ่ายเงินเร็ว คือหลังจากลูกค้าเข้าพักหนึ่งวัน ระบบก็จะทำการโอนเงินเข้าบัญชีให้ รอ 3-5 วันก็จะได้รับเงิน รายได้เดือนๆนึงเอามาช่วยค่าใช้จ่ายในครอบครัวได้มากทีเดียว- แนวโน้ม ดี ถึงกับมีคนเชียร์ให้เปิดอีกสองสามที่ เพราะมองว่าเรามีศักยภาพทำได้ดี แต่ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะการเปิดใหม่แต่ละที่ต้องใช้เงินลงทุนที่สูง โดยเฉพาะถ้าจำเป็นจะต้องกู้เงินทั้งหมด จะทำให้ภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนหนักและจะทำให้เหนื่อยและเครียด
ผลประกอบการหกเดือนแรก สังเกตเดือน SEP หายไปทั้งเดือน
ปัญหา
– ความไม่แน่นอน จากกราฟจะเห็นว่าเริ่มต้นดีในเดือนแรก เริ่มแผ่วลงในเดือนที่สอง และหายไปเลยในเดือนที่สาม หายไปเลยคือไม่มีแม้แต่บุ๊คกิ้งเดียวตลอดทั้งเดือน ยอมรับว่าจิตตกมากในเวลานั้น เพราะภาระค่าผ่อนในแต่ละเดือนยังคงเท่าเดิม เพิ่มเติมคือรายได้ที่ขาดหายไป
– เร่งไม่ได้ ระบบของ airbnb ไม่มีเปิดให้เรา boost post ซื้อโฆษณาได้เหมือนของ facebook ดังนั้น ที่คุณทำได้คือ ทำ listing ของตัวเองให้ดูดีที่สุดแล้วก็ต้องรอๆๆๆ ทำได้เต็มที่คือไปเปิดเพจแล้วก็เอาช่องทางนั้นช่วยโปรโมท airbnb อีกทีนึง ซึ่งลองดูแล้วไม่ค่อยจะตรงกลุ่มกันสักเท่าไหร่
– ระบบแนะนำให้ลดราคา ในระบบหลังบ้านของ airbnb เหมือนมันจะรู้ใจเรา พอเราไปกดที่ calendar มันจะขึ้นมาข้างๆบอกว่า listing แบบเดียวกับคุณเนี่ย เขาได้รับการจองนะ แต่ราคาของเขาเฉลี่ยจะต่ำกว่าคุณอยู่เท่านั้นเท่านี้บาท คราวนี้ก็อยู่ที่เราแล้วว่าจะเล่นเกมราคากับเขามั้ย ก็เคยลองลดราคาเยอะๆดูเหมือนกัน ก็พบว่าได้ขายนะแต่จะได้ลูกค้าอีกแบบนึงที่สนใจแต่เรื่องราคาอย่างเดียวเลย ก็ต้องดูเอาเป็นเคสๆไปว่าเราอยากได้ลูกค้าแบบไหน ส่วนตัวคิดว่าการลดราคา ตัดราคา มันไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาอย่างยั่งยืนในระยะยาว การสร้างจุดเด่น เน้น identity ของแต่ละที่พักจะช่วยในระยะยาวได้มากกว่า
เรื่อง location แก้ไขไม่ได้ ก็ต้องพยายามทำคะแนนส่วนอื่นให้ได้มากๆเข้าไว้
สรุปรอบหกเดือน
1. airbnb เป็นธุรกิจที่ดีแต่แลกมาด้วยความเหนื่อยและการที่ต้องเรียนรู้ด้วยตัวเอง มันไม่ง่ายเลยที่จะเข้าใจและปรับตัวได้อย่างถูกต้อง โดยเฉพาะกับธุรกิจบริการ โดยเฉพาะ airbnb ที่เน้นความสัมพันธ์กับแขกแบบเพื่อน แต่คุณภาพและความประทับใจต้องได้แบบโรงแรมห้าดาว คือมันไม่ใช่เรื่องเล่นๆ ไม่ใช่ที่ๆจะมาลองเล่นๆ ไม่ชอบก็เลิก ทำแบบนั้นไม่ได้นอกจากบ้านจะรวยล้นฟ้า งานนี้ใช้การลงทุนสูงและต้องรักษามาตรฐาน มีเรื่องให้ต้องแก้ไขปรับปรุงอยู่ตลอดเวลา ต้อง active and alert อยู่ตลอด
2. ทำเล ยังคงเป็นเรื่องสำคัญมาก ในช่องให้คะแนนจากผู้ใช้ แทบทุกช่องเราสามารถปรับปรุงแก้ไขได้ ยกเว้น location เพราะบ้านเราอยู่ตรงนี้ ในซอยนี้ ก็ไม่รู้จะแก้ไขยังไง รถประจำทางก็ไม่มีผ่าน ที่ทำได้คือหาจุดเด่นของละแวกที่เราอยู่ให้เจอแล้วก็แจ้งแขกไปให้ครบถ้วน ส่วนคนที่ทำเลดีอยู่แล้วก็แนะนำให้ใช้ให้เป็นประโยชน์ เพราะนั่นคือของขวัญจากธรรมชาติให้คุณได้มี unfair advantage เหนือกว่าคนอื่น ดังนั้นจงใช้ให้เป็นประโยชน์
3. การกู้เงินมาทำ airbnb อาจไม่ใช้คำตอบที่ดีนัก เพราะมันเป็นธุรกิจต้องใช้เงินลงทุนสูง ถ้าหากกู้ทั้งหมดรายจ่ายต่อเดือนที่ต้องผ่อนก็จะสูงมาก ถ้าหากขายไม่ได้ตามที่คาดหวังไว้ก็จะเกิดความเครียดสะสม และถ้าหากผิดนัดผ่อนชำระก็จะโดนดอกเบี้ยทบต้น ค่าปรับผิดนัดเข้าไปอีก ดังนั้น แนะนำว่าธุรกิจนี้เหมาะกับคนที่มีที่ดิน มีบ้านอยู่แล้ว และต้องปรับปรุงเพียงเล็กน้อย ถ้าหากจะต้องกู้ก็แนะนำว่าควรกู้เพียง 50% ของราคาบ้าน สรุปคือ กู้ให้น้อยๆใช้หัวคิดให้มากๆ
4. โลกนี้ไม่ได้มีแค่ airbnb เจ้าเดียว ธุรกิจนี้เรียกว่า OTA (Online Travel Agency) มีเจ้าอื่นอีกเพียบ เราอาจกระจายความเสี่ยงโดยการไปลง listing ไว้กับเจ้าอื่นๆด้วย เช่น Agoda Home, Booking.com หรือ Expedia, Homeaway etc. อีกมากมายเอาตามที่ถูกจริตกับเรา ศึกษาข้อดีข้อเสียของแต่ละเจ้าแล้วก็ฝาก listing ไว้ได้เลย ข้อควรระวังคือการ over book ในกรณีจองมาชนกัน อันนี้ต้องระวังให้ดี อาจแก้ไขด้วยการใช้ฟังก์ชั่น sync calendar ที่มีให้ (บางเจ้า) ในกรณีเจ้าที่ไม่มีเราก็ต้อง manual ด้วยมือให้ทันเวลาก่อนที่จะเกิดการ over book
5. เตรียมตัวเหนื่อยแน่นอน ฟันธง ธุรกิจนี้แข่งขันกันที่ความพึงพอใจของลูกค้า รีวิวของลูกค้าแทบจะถือว่าเป็นพระเจ้าของธุรกิจเลยทีเดียว รีวิวแย่ๆสามารถชี้เป็นชี้ตายได้เลย ด้วยระบบที่ออกแบบมาบังคับให้เราต้องทำให้ดีที่สุด จึงต้องบอกไว้เลยว่า ต้องเตรียมตัวไว้เลยว่าคุณจะต้องเหนื่อยที่สุดทั้งร่างกาย ทั้งหัวคิด ทั้งความไว การโต้ตอบกับลูกค้า หลังจากนั้นพอได้รีวิวที่ดี คะแนนเฉลี่ยที่ดี ได้เป็น super host อะไรๆมันก็จะง่ายขึ้น คุ้มค่ากับที่เราทุ่มเทลงไป
จะจบละ ฝากอีกนิด ยังมีเรื่องความชำรุดเสียหายที่ต้องเตรียมตัวรับมือ มันจะมีของที่ต้องซ่อมเล็กๆน้อยๆ ถ้าเราเรียนรู้ที่จะจัดการเรื่องพวกนี้ได้เองจะช่วยได้มาก เช่น การเปลี่ยนที่ฉีดชำระ เปลี่ยนหลอดไฟ แก้ปัญหาน้ำรั่ว ปัญหาแมลงสาป เล็กๆน้อยๆพวกนี้ถ้าทำได้เองจะดีมาก ส่วนซ่อมใหญ่ๆไว้รวมกันแล้วเรียกช่างมาทีเดียวจะคุ้มค่ากว่า
หวังว่าคงได้แนวทางกันไปบ้างไม่มากก็น้อยนะฮะ ใครสงสัยหรืออยากรู้อะไรเพิ่มเติมทิ้ง comment ไว้ใต้เรื่องได้เลยจ้า ถ้าตอบได้จะรีบมาตอบให้เลย
ขอบคุณข้อมูลจาก https://www.itong2go.com/2018/03/gomew-homestay-on-airbnb.html
airbnb chiangmai homestay gomew homestay homestay chiangmai OTA บ้านเช่ารายวัน ปัญหา ผลประกอบการ เชียงใหม่โฮมสเตย์ โฮมสเตย์ เชียงใหม่
